一般民眾剛開始在看房時，一定都會先想到自己的需求，在看的過程，對自己的需求像地點的準確性、坪數、格局、裝潢等等也會愈來愈清楚，而這時通常也會開始想這房子如果我買了，未來會不會漲呢? 自住的房子是否也能具有投資效益呢?
我自己剛看房時也是因為工作的關係，不能再住在家裡了，所以開始接觸房地產，沒想到愈看，想的問題也愈來愈多，甚至已經在想這房子我以後賣了可以賺多少?能不能自住兼投資呢?
通常你的需求也會是別人的需求，只是看你的需求能和多少人一樣了，也就是所謂的市場大小。而你的需求在哪也就代表未來的買方在哪，所以對自己的需求愈清楚，以後在賣房時，愈能朝該買方族群去做銷售，也就是能愈精準知道對方的痛點在哪，加速賣房的速度，為下一間房子或下一筆投資快速準備好預備金。例如我不常下廚，所以我就會想找有很多賣吃的，而我的廚房就不用太大和花很多錢裝潢和添購設備了。
1、列出自己的需求
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說明 |
例子 |
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自備款 |
現金、股票、基金 |
150萬 |
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預算 |
以首購貸8成，利率1.44%計算(不要忘記含房仲手續費2%、其他代書費和稅約10萬) |
貸款8成，貸600萬 |
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總價750萬 |
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地點 |
接近工作地點、賣吃的、學區 |
逢甲商圈 |
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格局 |
有一個3歲小孩、男主人有時需要在家裡處理公務 |
三房(一間主臥、一間小孩房、一間書房)兩廳兩衛 |
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裝潢 |
自己和家人的生活習慣為主 |
女主人有很多衣服，所以主臥要有大衣櫃，不喜歡浴室總是溼溼的，所以要乾溼分離和對外窗 |
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坪數 |
以格局來算，以免房間過小 |
若是三房的格局至少「室內坪」要有25坪，最好是30坪以上 |
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車位 |
有幾台車子、車子大小 |
一台休旅車，所以選機械車位要注意長、寬、高 |
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風水 |
除了基本的忌諱之外，每個家庭的習俗不同，可先詢問長輩或認識的風水師 |
廚房或廁所不要在房子的中心部位，以免影響健康、財運 |
2、物色符合自己需求的房子並且記錄和加以比較
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時間 |
2018/1/26 |
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仲介 |
林先生09xx-xxx-xxx |
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住址 |
逢甲路23號6樓之1 |
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開價 |
860萬 |
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地點 |
XX國小走路5分、附近有小吃、近全聯 |
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格局 |
三房兩廰兩衛 |
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裝潢 |
主臥沒有大衣櫃、浴室有對外窗、沒有乾溼分離、衛浴要整修 |
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坪數 |
室內坪 |
24 |
總建坪 |
35 |
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車位 |
一機下車位，休旅車進不去 |
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風水 |
無 |
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自己的需求當然盡量列愈詳細愈好，不過當然要以預算為前提，符合自己大部分的需求就可以買進了，因為中古屋不能像預售屋那樣做客變，所以格局和裝潢可以等買到符合其他需求的房子後，再請人裝修，裝修的費用可以先預含在預算裡面，或請銀行增貸(中古屋、老屋、預售屋裝潢翻新的貸款可以和房貸一起貸嗎?)。
當你看房經驗愈來愈多，也想當個包租公或包租婆，這時記錄的部分就要變成「看房記錄表」，其中裡面最重要的就是投報率怎麼算。
3、計算房地產投資報酬率
簡單而言，買賣房子的價差(不要忘記算房仲服務費和其他雜支)除以你最後的總花費，就是你的報酬率了。
以上述例子自住滿6年，免稅額400萬，以首購利率1.44%，貸款8成來算，最後還有超過58%的投報率呢! 平均一年都還有9.7%投報率，比定存好太多了! 若是覺得這投報率實在是不夠吸引人，可以多參加一些財商的課程，還有財商遊戲，在歡樂中讓你的財商大增，也多認識一些志同道合的朋友喔!
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買入價 |
7,300,000 |
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買房房仲費2%，雜支10萬 |
246,000 |
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裝潢 |
300,000 |
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總買價 |
7,846,000 |
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貸款 |
5,840,000 |
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自備款 |
1,460,000 |
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利率 |
1.44% |
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寬限期/月 |
24 |
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寬限期利息/月 |
7008 |
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本利還/月 |
23230.22 |
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還款年限 |
30 |
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已還款月數 |
72 |
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總還金額 |
1283243 |
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剩餘貸款 |
5,061,333 |
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賣出價 |
8,800,000 |
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賣房房仲費4% |
352,000 |
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賣出淨所得 |
1,909,424 |
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投資報酬率 |
58.05% |
若已進階為投資客，請參照包租公、包租婆的房地產投資報酬率。
結論
所以自住的房子其實是可以兼顧投資的，只要你先算好基本的投資報酬率，不僅讓你住到想要的又舒適的房子，又有投資報酬喔!!
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